文/繆雯
  上海樓市11月初由於受到10月較高成交量的透支影響而略顯頹勢,然而普通住宅標準的放寬使得樓市成交量再度回升。南橋新城、嘉定主城區、南翔、金山新城、周康等板塊的成交量頗為可觀。
  南橋成交量較新政前翻番
  根據德佑地產市場研究部監控的數據顯示,自上海公佈普通住宅標準放寬後10天(11月14日-23日),全市一手商品住宅成交量達到37.79萬平方米,較此前10天(11月4日-13日)大漲50.79%。
  普宅標準調整後,成交量最大的板塊為南橋新城板塊,其成交量達到2.08萬平方米,環比大漲179.03%,板塊內成交量最大的蘇寧榮悅怡庭,該盤符合新的普通住宅標準的房源較多。除了南橋新城外,嘉定主城區、南翔、金山新城、周康等外圍板塊的成交量亦頗為可觀,特別是南翔、金山新城和周康的成交量漲幅都超過了50%。這些板塊也不乏一些符合普通住宅總價標準的房源,例如嘉定主城區板塊的套均價格為189萬元,而金山新城更是僅有106萬元,都顯著低於外環外230萬元的普通住宅價格標準。
  外圍區域整體受益最大
  從不同環區在普通住宅標準宣佈放寬後10天的情況來看,外環外區域的成交量漲幅達到了55.89%,而內外環間的漲幅卻僅有34.06%。這主要與不同環區符合普通住宅標準的房源比重不同有關。根據德佑地產市場研究部監控的數據顯示,今年1-10月全市一手商品住宅成交中,內外環間符合新標準的房源占到21.43%,雖然相比原標準下4.64%的占比上漲十分明顯,但是與外環外七成以上的占比仍有很大差距,並且內外環間符合普通住宅標準房源成交較多的樓盤,多集中在寶山大場、張廟、浦東北蔡等少數板塊,與外環外的全面開花大相徑庭,因此實際受益程度遠遜於外圍區域,其成交的上漲更多地與政策帶來的心理影響有關。
  從近期接二連三的一系列新政來看,無論是央行的房貸、普通住宅標準的放寬還是央行降息,都無一例外地主要利好剛需的購房,而剛需仍是目前滬上樓市成交的主要基石,這一系列的政策對於年末樓市的提振作用是顯而易見的,今年的年末樓市有望處於年內的高位水平。
  房企抓緊時機積極營銷
  除了新政的密集出台,年底成交有望走高的另一個原因是房企在背負業績壓力下的積極營銷。CRIC研究中心指出,前十月,企業銷售目標完成率不佳,普遍在80%以下。預計,多數企業將無法完成全年目標,年末僅餘的兩個月,房企業績衝刺進入關鍵節點。較多項目經過長時間蓄客,藉以多樣營銷活動和合理定價,造就屢屢熱銷的市場局面。
  在限貸調整等影響下,一線和部分二線城市成交量自三季度以來企穩回升,但諸多城市庫存依然高企,加之土地消化周期過長,未來市場供應高峰尚未到來,另一方面,需求過度透支,尚需時間積累,加之救市刺激下項目降價力度不夠、範圍有限,價格調整尚未到位。基於此,CRIC研究中心認為:市場築底並不穩固,短期回暖不具可持續性,明年市場或仍將僵持。更大多數的二線和三四線城市,尤其是供求嚴重失衡的城市,開發企業或者項目的首要任務依然是積極營銷、努力去庫存,而不是坐等政府政策等行政性手段的干預刺激,企業應積極迎合剛性需求和改善型需求購房心理,繼續以價換量。  (原標題:外環外板塊成交量漲幅搶眼)
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